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推荐一个有认真阅读与批评的网站 并发表我关于中国房地产问题的初步看法  

2010-03-25 11:50:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  这是我在那里的主页  http://i.caing.com/space.php?do=home

  很有趣,上午一位朋友在网上遇到我,说见到了我给舒立的一段文字。这让我惊讶,昨天下午发给舒立,今天上午就发表了吗?原来是舒立的网站,“思享家”。循那位朋友提供的链接,我去了舒立那里,见到一群高水平的批评者!

  

  早晨听到任志强在窦文涛的节目里发表的见解,有正确的,也有不假思索就随意发表的。但他对央企参与竞标并在两会之后立即拍出三块“地王”一事的评论,引我想到更多的事情。总之,有了这样一种看法:中国房地产泡沫的形成,现在或将来,可以基于下面我要描述的中国机制。

  

关于房地产价格的经济学原理不会改变:任何地方,任何时候,对地的需求永远是对最终住房的需求的派生需求。也就是说,没有住房需求,就不可能有对住房用地的需求。这就意味着,正常情况下,当派生需求导致地价上升时,一定是需求方想象中的最终住房需求的移动将导致住房价格的上升。不过,这一(事前的)想象可能系统性地错误,于是形成“泡沫”(事后的)。这些都是“正常情况”,我希望探讨的是“中国情况”。

 

吃饭回来了(时间似乎长了一些),金源时代,无饭可吃嘛。白领一族,可怜。

 

导致房价高涨的,首先不是派生需求,而是最终需求。改革三十年,前二十年比较正常,普通人分享改革开放的好处。后十年极不正常,几乎将二十年经济发展的好处尽数收入少数人的腰包。国际比较,通常是最富的20%人口占有80%的财富,我们这儿最近十年的情况很可能是最富的5%人口占有90%的财富(由于没有真实数据,请不要引用我的文字)。收入分配长期维持强烈不平等状况导致财富分配不平等的迅速累积,于是有了最近几年的商品房价格狂涨。要知道,假如你的财富以每年25%以上的速度积累,那么每年以15%的速度上涨的房价,对你而言相当于每年以10%的速度下跌。况且,你打算怎样保存你的迅速增长的财富?根据资产管理的常识,三分之一财富应当以不动产形态存在,三分之一财富应当以外币形态存在,其余三分之一可以是流动性高的股票或本币现金。我倾向于相信,首先是这些家庭的财富效应(即财富增长过快导致的不动产投资冲动),其次是这些家庭的购房行为诱致的模仿效应,第三是改革之前长期实行社会主义“大锅饭”制度时养成的攀比效应。最后这种效应被下面的因素极大地强化了:由于中国革命在近百年的时间里基本摧毁了贵族意识以及任何社会分层意识,让我们全体处于“无差异”的平面上,谁也不认为应满足于比他人更低下的生活状况。

 

最近几年进入房地产市场疯狂买地的国有企业,确实可能是推高地价的另一因素。因为,国有企业的管理者,不论因为何种理由,他们的偏好(即关于世界万物的重要性的主观排序)必定与私人企业管理者的偏好相当地不同。例如,我们不难推测,假如采取“英式拍卖”的方式竞标土地,那么,以国有企业的偏好,更可能发生“赢者受诅咒”现象。但对于国企管理者来说,这不算是一种诅咒,因为,他们不很在乎银行贷款出现坏账。不是吗?我们的银行对民营企业和对国有企业,约束程度完全不同。

 


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