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看图说话---杭州二手房价格的走势图 丁丁2010年1月12日杭州阿里巴巴-枫林晚的演说纲要图  

2010-01-07 06:21:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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货币超发的结果,不可能通过消费物价指数来反映,因为住房在我们的统计指标里不是“消费品”。为客观决策,公众应当有而尚未有独立于官方的物价指数,所以,中国的经济学家们其实是在“猜测”今年房价的走势。最近来杭州,偶然看到老友叶航和老友史晋川在浙江电视台关于今年房价走势的对话,叶航一贯是乐观主义者,这一次与晋川相比,明显地是悲观的。当然,晋川一贯而言,与叶航相比,甚至是更无药可救的乐观主义者。前几天我在这里发表了广州二手楼价格指数的预测,今晨浏览杭州二手楼价格指数,可用于中期预测的图表和数据很少或者干脆就没有,下图,可说是我找到的唯一可用资料:

数据来源:杭州市信息中心房地产研究中心,主城区 1999-2009按月的数据图。

 

读者只能凭借几何想象力(理论数学系的基本训练)呈现给自己一幅十年走势图。好在我们可以很明显地看到上图内逐年的升幅。我想象的结果让我认为,以往十年杭州二手楼的价格经历了三次上升浪潮:第一次发生在2003年中至2004年中(指数从200上升至340),第二次发生在2007年(指数从410上升至530),第三次发生在2009年(指数从510上升至790)。读者如此想象了之后,必须沿时间轴想象十年来这一指数的三次升幅所占用的时段的长度,然后才可以应用通常的技术分析,预测未来两年杭州二手楼价格的走势。我这样想象之后,倾向于相信:不仅今年而且未来两年,杭州二手楼的价格指数将向下跌至2007年曾达到的水平,大约530点。我不知道530对应于怎样的平均价格,这需要叶航或房地产研究中心的朋友提供帮助。

 

但是,如果上述的短期预测正确,那么,根据我八年前发表的介绍“世界经济三百年长周期”的文章,根据与那篇文章相同的技术分析,为保持逻辑自洽,我必须指出,杭州二手楼的价格将在未来几十年内不断下降。显然,这样的长期预测,技术分析的任何结论都需要来自基础分析的论据。我可以提供的基础分析论证,主要与人口老龄化有关。中国人口老龄化(60岁以上群体占总人口的比例)将在2025年达到“峰值”(此后人口总量将逐渐减少)。根据2009年出版的《伟大的中国经济转型》王丰和梅森合写的那一章提供的图表和预测,人口红利将在2013年从正值变为负值,2014年至2050年,每年,中国将因人口老龄化而拖低人均收入增长的大约5%,连续几十年。事实上,以往三十年的中国“奇迹”,在很大程度上(大约三分之一)是“人口红利”的贡献,在更大程度上(大约二分之一)是制度变革的贡献,其余的贡献来自“对外开放”。今天写到此处吧,要去早餐厅了。

下图,我12日晚将为枫林晚和阿里巴巴书店的朋友们讲解“中国社会经济的基本问题与年轻人的未来”:

 

枫林晚朱升华可打印这张图发给与会者,现场无需投影仪。下面这张图,引自王丰和梅森2004年英文论文,也就是《伟大的中国经济转型》2009年中译本的第5章:

 

 

 

人口红利的正值对2012年以前经济增长的贡献是显著的,同时,它的负值对2013年以后的拖累也是显著的。一位网友根据常识提出一个问题,是人口学家最经常地需要向普通人解释的,即现在许多人开始生第二胎,甚至,我们在争论是否废止“一胎化”政策。下图,王丰和梅森提供的,表明,即使现在立即鼓励生育第二胎,效果也要拖延25年左右才可使今天的新生儿在那时能够支持超过他自己的他人生活费用。

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