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批评与回应 之十二 关于“房-地”整体拍卖机制的落实  

2007-03-08 07:31:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于“房-地”整体拍卖机制的讨论,网友“现实的积极旁观者”的批评是这样的:

汪老师:拍卖过程是不是如下?开发商:参与土地竞拍(通过充分竞争,披露自己的最高价格)-交土地转让金-建房-售房(售给谁?政府还是消费者,又仔细看了下,应该是消费者!)-获得补偿金(如果有的话);政府:拍卖土地-获得土地转让金-发放土地补偿金
购房者:登记-购买;中央政府:监管。


“根据商品房真实售价(P)与同类商品房平均售价(AP)的比例关系,从政府保管的土地拍卖所得中,给予该开发商与降价幅度成正比的‘土地补偿金’”。


我觉得会不会存在这样的问题:1.商品房的真实售价(即房子真正到消费者的手中)怎么实现?2.已登记要购买住房的人买不起,怎么办?3.如果开发商在房子建成后,公开发售,他以低价自买自卖,既赚到了政府的土地补偿金又可以转手再出售房子,怎么办?或者在公开发售阶段产生您在分析春节火车票时的派生需求,怎么办?

网友“微笑的人”的批评是这样的:

可能和汪教授的分歧就在这里,我觉得实际操作中,只要开发商卖出的房子价格低于可比同类房屋价格,或者低于人们的预期,那就一定存在暗地涨价甚至是寻租的空间。作为强势卖方的房地产商肯定会“兑现”这部分潜在的利润。即使是考虑到同业竞争的因素,仍然可能出现“监管俘获”,导致一部分超额利润流向公共部门的工作人员。也许正如徐平海先生所说,房价问题的根源还在于目前扭曲的公共选择机制,也许任何方案都会被现在的政治生态俘获,变成新的牟利工具。我有些悲观。……其次,我在上篇发言中说了,是“限价”拍卖还是“竞价”拍卖都没有关系,因为最终的结果就是开发商有动机、有能力逃避监管,再将“明降”的价格“暗升”回来。比如下面这篇新闻:
http://www.jiaodong.net/2007/1/413718.htm 后面留了个小尾巴,说这些“双限双竞”的房子都要一次装修到位,开发商会不会以装修之名狠狠加价?我不惮以最恶的心理来揣测这些既得利益者们。

我的回应是这样的:

二位的批评都正确,这类机制在中国社会里实施的结果,也很可能如你们预期的那样演化。就悲观而言,我比二位肯定不逊色,因为我素有“悲观主义者”(Charle Brown)的名声,我甚至在一本文集的封面印了我自己的“查理.布朗”头像。可是,假如我们不打算随波逐流地在中国生活,假如我们预期既有的秩序在我们不参与的情况下将会演变得比我们参与进去更糟糕,我们是否应当做一些诸如此类的事情呢?

其次,二位的批评都涉及到这一情况:消费者购买的商品房的价格远低于以往出售的商品房,于是会有“二手房市场”沟通双轨制价格。也正是考虑到这一后果,我文内建议:政府在这一时机开征物业税和土地租金。在以往的实践中,“地租”是以“土地转让费”形式征收的。但是,为抵消“双轨制”房价之间的差异和平抑“二手交易”,我估计,很遗憾但与以往任何改革一样是不可避免的,新房的购买者应支付的税费,与他们支付的房价之和,大致应等于以往商品房的购买者支付的房价。非如此而无法逐渐转轨到正确的房价和地价形成机制上来。我没有更好的见解可以不让任何人痛苦而改善我们的社会。请你们考虑实施这一机制的好处——可以瓦解“房价-地价”轮番竞标的“串谋”机制。仅此一点,我以为足够好了。消费者,只能从未来涨价速度极大缓解这一角度考虑,算是长期受益群体。我们这一代人为过去三十年的改革支付的代价,也算是为我们的后代的福利改善支付的吧?世界上从来少见帕累托改善,从来就没有“免费午餐”。

二位还提出了一些细节问题,例如登记之后无购买力之类,此处不讨论了吧。

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